דירות למכירה ברחובות

לפני שבוע פנתה אלי מכרה שלי שביקשה להתייעץ איתי על מכירת דירתה ברחובות.
היא סיפרה שהם עומדים לסגור רכישת דירה חדשה ברחוב ממול ורוצים למכור את הדירה שלהם בזמן הקרוב, בשל התחייבותם לדירה החדשה.
היא ביקשה לברר מהו שווי הדירה שלה, ובשל ההיכרות שלנו, בנוסף לעובדה כי היא גרה באזור שאני מכירה היטב מעבודתי כמתווכת ברחובות, ביקשה גם את חוות דעתי המקצועית.
היא ציינה מראש כי ברצונה למכור את הדירה בעצמה (ללא שירותיי כמתווכת) ובמחיר המירבי שתוכל.
כבר שנים רבות שאני מלווה ויועצת למוכרי דירות פרטיים כיצד לבצע מכירת דירה מוצלחת, וזו היתה הזדמנות נהדרת עבורי.
דירתה נמצאת בשכונה שקטה ואיכותית ברחובות, בבניין בן כ-40 שנה. 4.5 חדרים, משופצת שהוסבה ל-4 חדרים.
המוכרת, שבדקה מחירים באתר מדלן ובלוחות אינטרנט על דירות דומות, העריכה את דירתה בסכום של כ- 1,600,000 ש"ח.
כמובן שהסברתי לה כמה זה חשוב לעשות הערכה מדויקת של מחיר הבית ולהסתמך על מחירי עסקאות שנסגרו ולא על אלו שאנשים דורשים.
על מנת להעריך נכון את מחיר הבית יש להכיר היטב את האזור, את אפיון הבניינים וההבדלים ביניהם, את אפיון הדירות בסביבה ואת ההיצע מול הביקוש בשוק.
יש גם להכיר את פרטי העסקאות שנסגרו בחודשים האחרונים ולדעת לזהותן בשטח.
לדוגמה: נניח שראיתם דיווח על דירה שנמכרה במחיר מסוים, אך אינכם מכירים את אפיון הבניין ו/או הדירה ואת אפיון זה ביחס לנכסים אחרים באזור-
אתם עלולים לבצע הערכת חסר או הערכת יתר, דבר שיפגע כמובן ביכולתכם לקבל על הדירה את מחיר שוויה הגבוה ביותר.

זיכרו: המפתח לקבלת מחיר טוב על הדירה הוא בהערכה המדויקת ככל שניתן של שוויה.

נתון נוסף שחשוב שיהיה לכם הוא רמת הביקוש באזור באותו זמן נתון –
כלומר: מהו מספר הקונים הפוטנציאליים הקיימים בשוק ומה מאפיין אותם?
מי קהל היעד המתאים לרכוש את הדירה?
מה הוא מחפש ומה התקציב שלו לדירה המתאפיינת באותם נתונים?

מידע חשוב זה יוביל אתכם למכירה מהירה של הדירה במחיר הכי גבוה שניתן- כלומר ברף השווי הגבוה שלה ביחס למחירי השוק.

נחזור לדירתה של המכרה שלי.
במסגרת הייעוץ ביצענו הערכת שווי מדויקת, בה גילינו כי הדירות האחרונות שנמכרו באזור, נמכרו בסכום של 1,350,000  ₪ בממוצע –
שזה פער גדול מאוד מהמחיר שהיא חשבה לבקש על דירתה.
לו היתה מבקשת את המחיר שחשבה עליו, היתה דירתה "מתייבשת" הרבה זמן ולא נמכרת – מה שהיה פוגע במחיר הסופי שהיתה משיגה בעבורה.

בעקבות ההיכרות שלי עם מצב הביקוש מול ההיצע באותו אזור, ידעתי,
כי מחירי הסגירה שראינו מהחודשים האחרונים נמוכים ביחס לאלו שרמת הביקוש הנוכחית מאפשרים בעבור דירה כמו שלה.
משמע – כי במצב הביקוש הקיים היא יכולה לקבל מחיר גבוה יותר.

המלצתי לה לבקש על הדירה שלה 1,500,000 כאשר המחיר הריאלי לסגירה הוא 1,450,000.
הגדרנו טווח של כ- 50,000 לצורכי משא ומתן עם הקונים. הדירה אכן התפרסמה במחיר שהמלצתי.
במשך שבוע הגיעו קונים לראות את הדירה ובתוך שבוע היא נמכרה במחיר של 1,455,000 ש"ח.

הנה שתי נקודות חשובות, לסיכום, שכדאי להבין ולהפנים:

  • כאמור, היכולת לקבוע בדיוק מהו באמת המחיר הנכון שיש לבקש על הבית/הדירה בנקודת הזמן המסוימת – היא קריטית!

המוכרת יכלה בקלות לבקש על הבית שלה מחיר נמוך יותר אם היתה מסתמכת רק על מחירי עסקאות שנסגרו בחודשים האחרונים,
ובאותו אופן היא יכלה לבקש על הבית שלה מחיר גבוה מידי אם היתה מסתמכת על פרסומים של מוכרים אחרים שטרם מכרו.
כלומר תמונת המצב שאנו מקבלים מהנתונים היבשים באינטרנט היא חלקית בלבד, ואין מנוס מלעשות עבודת שטח אמיתית,
לנתח את מצב ההיצע לעומת הביקוש באותו זמן, להכיר את הנכסים האחרים שבסביבה ואת הקונים המיועדים לרכישת הבית שלכם.

  • הידע שתאספו על רמות המחירים וההכרות עם השוק יאפשרו לכם להתגבר על המכשול הכי גדול במכירת הבית והוא –

    ההתלבטות שלכם לגבי המחיר הכי טוב שניתן לקבל והאם זה נכון לסגור במחיר הזה.

 התלבטות זו שכיחה מאוד בקרב מוכרי דירות והיא הגורם מספר אחת לטעות קריטית שמבצעים מוכרים רבים.

הגורם להתלבטות הוא חוסר ידע והכרות עם השוק. חוסר בידע, מוביל בהכרח לחוסר ביטחון בקבלת ההחלטה לסגור במחיר מסוים.
כאשר מוכרים משדרים לרוכשים חוסר החלטיות לגבי סגירת העסקה הם גורמים להם להמשיך הלאה ולחפש נכסים אחרים.
כך המוכרים עלולים לאבד את העסקה ואת המחיר הטוב שקיבלו.

אם אתם חושבים למכור את דירתכם,
איספו קודם כל את המידע הנחוץ והקנו לעצמכם את הביטחון הנדרש לביצוע ההחלטה על סגירת העסקה בזמן הנכון.
אם אין לכם את האפשרות להשקיע את הזמן והמאמץ באיסוף המידע החשוב הזה,
מוטב שתיעזרו באנשי מקצוע עליהם אתם סומכים בתחום,
שיוכלו לתת לכם את המידע המדויק והמהימן ביותר ויחזקו לכם את הביטחון בהצלחת המכירה.
אל תסתפקו במידע יבש שאתם אוספים בלחיצת כפתור מהאינטרנט. זו טעות שתוכל לעלות לכם ביוקר.

נכתב ע"י שרון מוזס ביטון, מתווכת נדל"ן באזור רחובות והשפלה,
ממציאת שיטת "הקונה בדלת" למכירה מהירה של נכסים במחיר גבוה.
יועצת ומלווה מוכרי נכסים בכל הארץ למכירת בתיהם במחיר גבוה ובזמן קצר.

לקבלת סרטוני הדרכה ועוד עצות בנושא מכירת הבית שלכם אתם מוזמנים לרשום את פרטיכם כאן:


 

Social Share Toolbar
קטגוריות: מאמרים מקצועיים

השאר תגובה